Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[akimych.livejournal.com]

При депозитной ставке в 3-4 раза ниже инфляции что именно произошло с СБ Вкладами вдолгую?

И по теме: при капитализьме ипотечная ставка в несколько раз выше депозитной. С чего бы это?

[gena-t.livejournal.com]

В смысле? Зачем добираться? Если Москва будет стоять, и с ней ничего страшного не случится, то скорее всего после того, как дом упадёт, его жильцы (и наследники погибших под завалами) сравнительно дёшево смогут переехать в какой-нибудь другой дом. А на этом месте застройщики ещё чего-нибудь построят. Мне так кажется.

[gena-t.livejournal.com]

Так и проценты по депозитам тоже ведь в рублях и долларах разные были. Даже когда рубль рос по отношению к доллару.

[avla.livejournal.com]

Но у нас в Австралии так же.
Вот наш дом с участком стоит примерно от 800 тыс до миллиона,
а мы платим за аренду 18800 в год.
Что составляет процента два годовых примерно.
В банке больше дадут!

[tvguide-khv.livejournal.com]

мне кажется вы мыслите о земле основываясь на разумных каких-то заключениях а не земельных законах рф или практике.

[quichenotte.livejournal.com]

Насколько я понимаю, "прибыль" от недвижимости получают не в результате сдачи, а в результате продажи. Плата за аренду всего лишь помогает делать необходимые расходы (ремонт, например) и поддерживать имущество в продажном состоянии.

[quichenotte.livejournal.com]

Только домовладелец потом может продать этот дом дороже, чем купил. Иногда даже в два раза дороже.

[e0stre.livejournal.com]

В Торонто та же ситуация. Хоть процентная ставка и мизерна

[heinza.livejournal.com]

++
Шульман вроде писала, что РЕАЛЬНЫЕ российские скрепы - это аборт, развод и право на квартиру.

С деньгами теми еще неизвестно что будет, а квартира - вот она. Правильно ли, нет ли, но недвижимость в крупных городах оценивается массовым сознанием как единственное надежное вложение.

[taki-net.livejournal.com]

По крайней мере сейчас хозяева охотно через немогу, а куда деться подписывают договоры. А вышвырнуть по нынешним законам точно так же могут и с ипотеки.

[taki-net.livejournal.com]

Это понятно, но откуда оно взялось?

[taki-net.livejournal.com]

А что не так?

[avla.livejournal.com]

Да, то есть смысл во вкладывании в жильё есть только когда жильё дорожает. Но так бывает не всегда.

[taki-net.livejournal.com]

Соотношение.

[nicksakva.livejournal.com]

Курс здесь приведен исключительно для наглядности. "Выкладки" от конкретного значения курса не зависят, поскольку исходная величина на него делится, а результат на то же самое число умножается.

Если же совсем просто: цена аренды жилья с удовлетворительной точностью соответствует проценту ставок по валютным вкладам. Все.

То есть вся "проблема" сводится к тому, почему по рублевым вкладам процент в два-три раза больше, чем по валютным. А ответ на этот вопрос очевиден.

[oude-rus.livejournal.com]

хз, наверное, еще с совеццких времен, когда на деньги квартиру купить было практически нереально.

[oude-rus.livejournal.com]

да даже у меня сгорал пару раз.

[el-aurianin.livejournal.com]

Ну-с, у меня квартира за 6.3 млн, сдается за 45 т. В год 540 т.р. В Сбербанке я эти 6.3 максимум положу под 10%, то есть будет 630 т.р. в год. Разница ну отнюдь не в два раза. Ну можно найти под 13%, правда в таком банке риски будут куда выше, тем более что им подобные ЦБ сейчас пачками прикрывает.

[anna-frid.livejournal.com]

С ипотеки могут за неуплату, а из съемной квартиры - без повода вообще, в том числе.

[quichenotte.livejournal.com]

В долгосрочной перспективе и при разумном выборе -- почти всегда.

[torquelimach.livejournal.com]

после падения банков в этом году, как яблок по осени - нести деньги в банк страшно тупо, даже из первой пятерки

Так страхование вкладов же.

[pssshik.livejournal.com]

Хаха. Вы почитайте, что агенство говорит. "Денех нет", оно говорит.

[aka-author.livejournal.com]

Наверно в идеальном мире соотношение было бы именно таким, как Вы пишете. Но, в нашем неидеальном мире есть разные искажения.

Во-первых, как уже было сказано выше, субъективная ценность собственного жилья выше, чем съемного.

Во-вторых, я думаю, что есть еще, скажем так, бухгалтерский и финансовый факторы. Не знаю, как ставят на баланс построенные, но не распроданные квартиры, но подозреваю, что балансовая стоимость квартиры если не равна, то соразмерна той, за которую собственник пытается ее продать. Значит, если у предприятия есть квартира, которую оно само оценивает в 10 млн. р, то у него есть актив на соразмерную сумму. Выгоднее этим активом владеть, чем продать его за 5 млн. р. Потому что когда ты им владеешь, ну, да, ты не можешь его обменять на картошку и колбасу, но ты можешь, например, взять под залог этого актива кредит и начать строить что-нибудь следующее.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[pargentum.livejournal.com]

В идеальном мире да.
Для большинства людей, проживших 90е годы в России - вряд ли.

[ffedd-ya.livejournal.com]

Рубль подвержен инфляции, и через год на 10 миллионов, которые останутся в банке, можно будет купить меньше. Например, сейчас максимальная ставка на 1 год - 13,1%. Это лишь компенсирует инфляцию, не более.

На irn есть индекс стоимости жилья с 2000 года (irn точка ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=0)

Получаем 20 000 рублей в начале 2000 года и 177 000 рублей сейчас, рост в 8,85 раза за 16 лет.
То есть квартира, которая сейчас стоит 10 млн, тогда бы стоила ~1,13млн.

Если бы кто-то, продав такую квартиру в 2000м, положил бы эти деньги в банк и снимал бы проценты - то у него был бы сейчас лишь 1,13 млн, на которые ничего не купить.

Для того, чтобы у него сейчас было бы 10 млн - он должен был бы держать деньги под 14,6% годовых (корень 16 степени из 8,85) и не снимать процентов.
Но и в таком случае он оказался бы в худшей ситуации, чем владелец квартиры, который бы её сдавал (ну скажем 5% в год, хотя реально в начале нулевых процент был выше), получая тем самым дополнительный доход.

То есть для того, чтобы оказаться наравне с арендодателем - вкладчику надо было бы получать 20% годовых в рублях, из которых 15% отправлять на капитализацию вклада, а на 5% - жить.
Но такая ставка процента в течение 16 лет была абсолютно нереальна ни в каком банке.