Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[ffedd-ya.livejournal.com]

Рубль подвержен инфляции, и через год на 10 миллионов, которые останутся в банке, можно будет купить меньше. Например, сейчас максимальная ставка на 1 год - 13,1%. Это лишь компенсирует инфляцию, не более.

На irn есть индекс стоимости жилья с 2000 года (irn точка ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=0)

Получаем 20 000 рублей в начале 2000 года и 177 000 рублей сейчас, рост в 8,85 раза за 16 лет.
То есть квартира, которая сейчас стоит 10 млн, тогда бы стоила ~1,13млн.

Если бы кто-то, продав такую квартиру в 2000м, положил бы эти деньги в банк и снимал бы проценты - то у него был бы сейчас лишь 1,13 млн, на которые ничего не купить.

Для того, чтобы у него сейчас было бы 10 млн - он должен был бы держать деньги под 14,6% годовых (корень 16 степени из 8,85) и не снимать процентов.
Но и в таком случае он оказался бы в худшей ситуации, чем владелец квартиры, который бы её сдавал (ну скажем 5% в год, хотя реально в начале нулевых процент был выше), получая тем самым дополнительный доход.

То есть для того, чтобы оказаться наравне с арендодателем - вкладчику надо было бы получать 20% годовых в рублях, из которых 15% отправлять на капитализацию вклада, а на 5% - жить.
Но такая ставка процента в течение 16 лет была абсолютно нереальна ни в каком банке.