Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[pssshik.livejournal.com]

Жилище еще требует амортизации - ремонт раз в к лет, итд.

А вообще, по хорошему, нужно еще учитывать инфляцию. Получается совсем грустно - проще вывести деньги в у.е. И там держать, вместо покупки жилья или рублевого срочного вклада. Это сильно убивает экономику, да.
Ну, и к слову, после падения банков в этом году, как яблок по осени - нести деньги в банк страшно тупо, даже из первой пятерки.

[torquelimach.livejournal.com]

после падения банков в этом году, как яблок по осени - нести деньги в банк страшно тупо, даже из первой пятерки

Так страхование вкладов же.

[pssshik.livejournal.com]

Да, нововведение в русский язык - банковский падеж :)

[int19h.livejournal.com]

Но при сдаче в аренду вы ведь можете поднимать стоимость в процессе - и, скорее всего, будете это делать, хотя бы из-за инфляции. А на депозите вам остается только надеяться, что инфляция не обгонит процент.

[tvguide-khv.livejournal.com]

нифига... вот сейчас в мск предложение превысило спрос -- цены падают...

в некоторых городах есть ситуации когда жилье сдается за "коммунналка + тортик".

[zinaida-s.livejournal.com]

А так и раньше было. Мы как-то вели с подругой подсчеты, что выгоднее на примере ее конкретной квартиры несколько лет назад. Только что деньги подвержены инфляции, а недвижимость вроде как нет.

[tvguide-khv.livejournal.com]

ага сравним лица того у кого был и остался депозит в валюте и того кто пару лет назад вложился в квадраты...

Как раз тут ничего странного нет.

[pargentum.livejournal.com]

Дисконтирование спекулятивной оценки, что депозит в банке в нашей стране вряд ли пролежит время, сравнимое со сроком службы квартиры.

Как показывают текущие события, эти оценки (насчет депозитов в банке) оказались как бы даже не чрезмерно оптимистичными. То есть как раз здесь капитализм сработал как надо.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[tvguide-khv.livejournal.com]

кстати да
получается процент банка -- спекуляция от риска... а реальный потенциал экономики виден через доходность капитальных вложений...

[tvguide-khv.livejournal.com]

чтобы стоить 80 эта трешка должна быть....
-- мастер бедрум с полноценным санузлом
-- кабинет отца
-- комната для одежды родителей
-- две детские комнаты с общим для них санузлом
-- зал с обеденным столом дивном теликом и кухней
-- кладовка - шкаф для вещей на входе
-- саузел общий там же стиралка
-- приличная площадь на коридоры и входную секцию

и все вот это "трешка" в международном понимании... стоит 1,5 штук зелени в азии до 3+ в штатах.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

Просто цены, раздутые нефтяным пузырем, еще не сдулись на покупку, на аренду они мобильнее. Все упадет раза в два и сравняется. Ну, может, в полтора с учетом менталитета, для россиян важно, чтоб было "свое", хотя что уж там своего в кубометрах воздуха между бетонными плитами. И переезжать каждый раз дорого и муторно, в том числе в административном плане, прописка то никуда не делась.

[taki-net.livejournal.com]

Дело в том, такое же соотношение (для Москвы - вдвое) было и 5 лет назад, и 10.

[Иван Троловский (from livejournal.com)]

Тут, вероятно, наблюдается действие убежденности, что единственное надежное вложение денег - недвижимость.
Человеку, получившему при тех или иных обстоятельствах незначительный капитал, некуда его вложить. Бизнес безумно рискован и требует нужных знакомств и крепких нервов. Человека со стороны там просто кинут, суда нет, ничего нет... Банковской системе не доверяют, и разве неправильно делают?
А квартира это квартира, она как бы навсегда и сама по себе может приносить некоторый доход.

[taki-net.livejournal.com]

Ну как бы депозит в Сбербанке тоже пока ни у одного человека не сгорел.

[nicksakva.livejournal.com]

/* Не получается. */
Все на удивление точно получается. если считать в деньгах, а не в рублях.
Берем для ровного счета курс 80

10 миллионов рублей = $125000
Депозит 4.0% (очень оптимистично)
Итого аренда должна быть $5000 в год, $417 в месяц.
$417 = 33.3 тыс. рублей

[oude-rus.livejournal.com]

это курс сейчас 80, а три года нзад был 30.
ситуация же с арендом была точно такой же, как описано.

[bazar-wokzal.livejournal.com]

Я когда продавал московскую квартиру - очень тщательно щитал, получалось от аренды вдвое меньше прибыль чем от депозита. Думаю ето помимо прочего отражает народное суеверие "деньги с депозита пропадут (инфляция, обвалы), а квартира останется". В реальности падает и аренда канешн, и капитализация жилья, и не всегда предсказуемо.

[taki-net.livejournal.com]

А иногда и само жилье падает.

[andreype.livejournal.com]

Глянул расценки в нашем городе. Двушка - 2 миллиона или 10 тысяч в месяц. Т.е. это у вас еще цены не поплыли.

[taki-net.livejournal.com]

Ну вот у Валиева расчеты для Казани, 2,5 млн и 17 тыс. То есть у вас отношение еще хуже, чем в Казани или Мск.

[gaz-v-pol.livejournal.com]

Сайт irn.ru ведет статистику, у них один из графиков -- сравнение доходности вложения в недвижимость с банковским депозитом. На длительном интервале времени колебания иногда выше 0, иногда ниже:



Источник: http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=3&period=0&step=week&grnum=1¤cy=1


Сейчас на ситуацию начинает влиять еще один фактор. В 2015 году изменилась судебная практика, начали отбирать машины и квартиры у чиновников и их жен/мужей, если доход семьи за 3 предыдущих года не позволяет ее приобрести (при отсутствии доказательств совершения лицом какого-либо преступления). Раньше было иначе -- деньги при обыске у чиновника отбирали, но недвижимость -- только если было доказано, что она добыта преступным путем (т.е. на практике крайне редко). Чиновник-взяточник покупал квартиру не с целью сдачи в аренду, а как "кубышку", и доход от аренды был ему, в общем, не важен. Предполагаю, что с учетом новой судебной практики спрос на недвижимость со стороны чиновников, которые не могут объяснить источники доходов, сместится в Европу, что в долгосрочной перспективе уменьшит явление, о котором ты говоришь.

[akteon.livejournal.com]

В уравнении сдача квартиры в аренду против доходности депозита есть еще несколько членов - предположения по поводу обесценивания денег из-за инфляции с одной стороны, т.е. как будет соотноситься реальный и номинальный купонный доход по депозиту, предположения по поводу того, как будет расти арендная плата, и наконец, предположения по поводу будущей продажной стоимости квартиры. Последние два элемента граждане озвучивают редко, но имплицитно в расчет принимают (разумеется, как правило, завышенно и с ошибкой) - собственно, из дисбаланса между rental yield и процентной ставкой по депозитам, аналитики рынка недвижимости и выводят ожидания рынка по поводу роста цены.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

То есть этот дисбаланс - показатель способности к адекватной оценке ситуации населением, или квалификации "рядовых" собственников денег как собственников. Забавно.

[gegmopo4.livejournal.com]

В стоимость жилья входит не только текущая прибыль от аренды, но и оценка будущей прибыли от продажи. Если через год жильё будет стоить на 6% больше, то выгоднее его придержать.

[anna-frid.livejournal.com]

Потому что снимать квартиру в России действительно гораздо менее комфортно, чем владеть ей. Нету же цивилизованного рынка: хозяин может в любой момент выгнать, с регистрацией проблемы, вкладываться в ремонт - рискованное дело... То есть каждый конкретный человек решает вопрос, что ему подойдет, аренда или ипотека. Так вот в пользу ипотеки есть достаточно аргументов, чтобы она была при прочих равных существенно дороже.

[aka-author.livejournal.com]

Не только некомфортно, но и не круто. У кого нет квартиры, -- тот жалкий лузер, который не смог даже и т.д и т.п.

[aka-author.livejournal.com]

Вас удивляет, что арендная плата такая низкая, или что цена квартиры такая высокая?

[taki-net.livejournal.com]

Соотношение.

[sanekplus.livejournal.com]

У капитализма в этой стране есть проблемы посерьезней все-таки.
А у вас слишком модель упрощенная, как минимум не учитывает изменения параметров на длительных промежутках времени. Сейчас, глядя назад лет на 15, легко можно найти интервалы, на которых недвижимость обыгрывала депозит (с учетом разницы цены покупки и продажи). То есть можно было и выиграть в эту лотерею.
Но главное - это психология участников рынка. У них в голове совсем другая рациональность, не такая, как у вашего миллиардера, вооруженного матмоделью.

[avla.livejournal.com]

Но у нас в Австралии так же.
Вот наш дом с участком стоит примерно от 800 тыс до миллиона,
а мы платим за аренду 18800 в год.
Что составляет процента два годовых примерно.
В банке больше дадут!

[quichenotte.livejournal.com]

Только домовладелец потом может продать этот дом дороже, чем купил. Иногда даже в два раза дороже.

[quichenotte.livejournal.com]

Насколько я понимаю, "прибыль" от недвижимости получают не в результате сдачи, а в результате продажи. Плата за аренду всего лишь помогает делать необходимые расходы (ремонт, например) и поддерживать имущество в продажном состоянии.

[e0stre.livejournal.com]

В Торонто та же ситуация. Хоть процентная ставка и мизерна

[el-aurianin.livejournal.com]

Ну-с, у меня квартира за 6.3 млн, сдается за 45 т. В год 540 т.р. В Сбербанке я эти 6.3 максимум положу под 10%, то есть будет 630 т.р. в год. Разница ну отнюдь не в два раза. Ну можно найти под 13%, правда в таком банке риски будут куда выше, тем более что им подобные ЦБ сейчас пачками прикрывает.

[ffedd-ya.livejournal.com]

Рубль подвержен инфляции, и через год на 10 миллионов, которые останутся в банке, можно будет купить меньше. Например, сейчас максимальная ставка на 1 год - 13,1%. Это лишь компенсирует инфляцию, не более.

На irn есть индекс стоимости жилья с 2000 года (irn точка ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=0)

Получаем 20 000 рублей в начале 2000 года и 177 000 рублей сейчас, рост в 8,85 раза за 16 лет.
То есть квартира, которая сейчас стоит 10 млн, тогда бы стоила ~1,13млн.

Если бы кто-то, продав такую квартиру в 2000м, положил бы эти деньги в банк и снимал бы проценты - то у него был бы сейчас лишь 1,13 млн, на которые ничего не купить.

Для того, чтобы у него сейчас было бы 10 млн - он должен был бы держать деньги под 14,6% годовых (корень 16 степени из 8,85) и не снимать процентов.
Но и в таком случае он оказался бы в худшей ситуации, чем владелец квартиры, который бы её сдавал (ну скажем 5% в год, хотя реально в начале нулевых процент был выше), получая тем самым дополнительный доход.

То есть для того, чтобы оказаться наравне с арендодателем - вкладчику надо было бы получать 20% годовых в рублях, из которых 15% отправлять на капитализацию вклада, а на 5% - жить.
Но такая ставка процента в течение 16 лет была абсолютно нереальна ни в каком банке.

[netch]

Киев - несколько последних лет разница была в ~3 раза, сейчас сложно сказать. Но у нас хорошо известны (неоднократно озвучивались) факторы, которые на это действуют
1) взрывная урбанизация после отмены прописки в её старом виде (когда влияла на право на работу)
2) отсутствие работы и устроенности в мелких городах, фактически все меньше миллионников - проблемны
3) неурегулированность рынка аренды, практически отсутствие прав арендатора, произвол хозяев
4) за счёт предыдущих пунктов - лавинное возрастание ценности квартир за счёт массового выкупа жилья банками в качестве собственной капитализации (полно домов, где больше половины квартир стоят выкупленными и пустыми)
5) ничтожная квартплата
Несколько раз рассматривалась идея заставить банки сдавать в аренду свои пустые капитализирующие квартиры, а застройщиков - аналогично, не проданные с ходу (пусть и немного дороже), но каждый раз была зарезана, с расчётами, что введение такого заставит цены на недвижимость немедленно упасть раза в 2, что приведёт к массовым крахам. А сейчас война и всем не до того.

Последние подскоки цен на ресурсы без существенного роста собственно квартплаты, похоже, только ухудшают картину. Боюсь, что для её нормализации потребуется подъём налога на недвижимость до уровня где-то 1% от рыночной стоимости в год.

[anonim-legion.livejournal.com]

>двушка в престижном районе, за 10 миллионов

Просто цена этой двушки - 3 млн.

Ну вы сделали "открытие"...

[alex-rua.livejournal.com]

Добавьте инфляцию к стоимости аренды, и получите что всё на своем месте.