Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[netch]

Киев - несколько последних лет разница была в ~3 раза, сейчас сложно сказать. Но у нас хорошо известны (неоднократно озвучивались) факторы, которые на это действуют
1) взрывная урбанизация после отмены прописки в её старом виде (когда влияла на право на работу)
2) отсутствие работы и устроенности в мелких городах, фактически все меньше миллионников - проблемны
3) неурегулированность рынка аренды, практически отсутствие прав арендатора, произвол хозяев
4) за счёт предыдущих пунктов - лавинное возрастание ценности квартир за счёт массового выкупа жилья банками в качестве собственной капитализации (полно домов, где больше половины квартир стоят выкупленными и пустыми)
5) ничтожная квартплата
Несколько раз рассматривалась идея заставить банки сдавать в аренду свои пустые капитализирующие квартиры, а застройщиков - аналогично, не проданные с ходу (пусть и немного дороже), но каждый раз была зарезана, с расчётами, что введение такого заставит цены на недвижимость немедленно упасть раза в 2, что приведёт к массовым крахам. А сейчас война и всем не до того.

Последние подскоки цен на ресурсы без существенного роста собственно квартплаты, похоже, только ухудшают картину. Боюсь, что для её нормализации потребуется подъём налога на недвижимость до уровня где-то 1% от рыночной стоимости в год.