Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[cross-join.livejournal.com]

Тем не менее, я бы не стал говорить о пресловутом "минеталитете".
Если отмотать 35 лет, то никакой массовой тяги к покупке кооперативных квартир у населения не было. Как вариант избежать десятилетия в очереди за госжилплощадью - да, а как "своё" - нет.

[avla.livejournal.com]

Вздор.

[torquelimach.livejournal.com]

Где почитать? Мне уже интересно стало (в понедельник страховку родственнику выплатили без проблем).

[3mer.livejournal.com]

Страховки в рублях. С лимитом сверху. Рубль в 2 раза обесценился.

[3seemingmonkeys.livejournal.com]

выплачивают но через несколько месяцев (в нашем случае 9) и без процентов

[3seemingmonkeys.livejournal.com]

да, бытие определяет сознание
советские деньги вообще были не вполне деньги, чтобы что-то купить одних денег было мало. плюс денежные реформы и кризисы регулярно уничтожавшие накопления.

доллару доверия тоже нет ибо с одной стороны могут запретить/изъять, во вторых "вот-вот рухнет"

[3mer.livejournal.com]

Как написали выше, в союзе сначала был 1 дефицит потом 2 инфляция. В обоих случиях не было валюты, поэтому сохранить чтото можно было только в недвижке.

3. потом пришли 2000е, рост цен на нефть и страну залили валютой. Грубо говоря валюта в это время обесценивалась по отношению к недвижке. Потомучто нефтяные доходы росли, а места в нерезиновой да и везде в городах осталось столькоже.

4 вот оказалось что надо было выходить из недвижки в 13-14 году. Но тогда же санкции казались смешными и нефть не могла быть ниже 80

[3mer.livejournal.com]

Вот тот случай который вы описали -это случай равновесия.
Но его никода не было в рашке.
Точнее его небыло скольконибудь долго, он оч. быстро заканчивался.
Наверное самое равновесное состояние был пик кризиса 94 или 98 года.
Народ все время жил при максимальной скорости качания маятника.

[3mer.livejournal.com]

Нет. Деньги предсказуемее.

Во времена роста цен на нефть, а это все 14 лет с 2000г. Деньги, и даже долары будут 100% обесцениваться быстрее чем недвижка. Просто сростом зарплат и аренды.

[3mer.livejournal.com]

В сбербанке сгорает просто не так.
По одному там не сгорает.
Там сгорает у всех сразу:
1. Либо Банкрот сразу
2.Либо замарозка и отдача по страхове но в рублях и только после девальвации рубля и только тогда когда цены на недвиж и в рублях и в баксах уже выросли вдвое

[3mer.livejournal.com]

В недвижимости хорошо переждать кризис. После кризиса вы ее продадите за НОВЫЕ деньги.
А вот в деньгах переждать кризис не получится. Потому что в кризисы случаются девальвации и инфляции. А это вам непредотвратить.

[torquelimach.livejournal.com]

Я знаю о нескольких случаях (в том числе мои - выбирал вклады с высоким процентом, пока не понял, что у таких банков лицензию отзывают почти наверняка). Ни разу не пришлось ждать долго (один раз прозевал сам), максимум был почти месяц у родственника, и то только потому, что выплату страховок начали перед самыми новогодними праздниками. Выплачивали всегда с процентами.
"Что я делаю не так?"

Upd.: http://www.asv.org.ru/insurance/faq/ , вопрос 8

[avla.livejournal.com]

Это если вы купили недвижимость на дне кризиса.
А вообще в кризис недвижимость наоборот дешевеет, как сейчас в Москве например.

[torquelimach.livejournal.com]

Сумму больше максимальной страховой выплаты (было 700 тысяч рублей, потом удвоили) можно раскидать по нескольким банкам - если, конечно, их не получится в результате слишком много.

Страхуются в том числе и валютные вклады, рубли выплачиваются по курсу на момент отзыва лицензии (или за день до, не помню). Так что сильно потерять можно если рубль резко упадет уже после отзыва лицензии, но до или вскоре после начала выплат.

Учитывая низкие проценты по валютным вкладам - возможно, оно и не стоит того, но с оценкой "страшно тупо" из-за отзыва лицензий у банков я не согласен. Только если со страховками тоже проблемы.

[netch]

Киев - несколько последних лет разница была в ~3 раза, сейчас сложно сказать. Но у нас хорошо известны (неоднократно озвучивались) факторы, которые на это действуют
1) взрывная урбанизация после отмены прописки в её старом виде (когда влияла на право на работу)
2) отсутствие работы и устроенности в мелких городах, фактически все меньше миллионников - проблемны
3) неурегулированность рынка аренды, практически отсутствие прав арендатора, произвол хозяев
4) за счёт предыдущих пунктов - лавинное возрастание ценности квартир за счёт массового выкупа жилья банками в качестве собственной капитализации (полно домов, где больше половины квартир стоят выкупленными и пустыми)
5) ничтожная квартплата
Несколько раз рассматривалась идея заставить банки сдавать в аренду свои пустые капитализирующие квартиры, а застройщиков - аналогично, не проданные с ходу (пусть и немного дороже), но каждый раз была зарезана, с расчётами, что введение такого заставит цены на недвижимость немедленно упасть раза в 2, что приведёт к массовым крахам. А сейчас война и всем не до того.

Последние подскоки цен на ресурсы без существенного роста собственно квартплаты, похоже, только ухудшают картину. Боюсь, что для её нормализации потребуется подъём налога на недвижимость до уровня где-то 1% от рыночной стоимости в год.

[3mer.livejournal.com]

Со страховками и проблема.
Сначала депозит с нормальным поцентом начинается от полугода.
Вы раскидываете чтобы вписаться в страховую сумму.
День Пи начинается, но вы не можете снять.
Потомучто:
а. время депозита не закончилось,
б. у банка нет денег он предлагает зайти на следующей неделе -> рекурсия: Вы в банк, банк говорит на следующей неделе...
Рубль в это время падает в 2 раза.
Когда наконецто время депозита пришло в банке вводят временную администрацию, так как он плтерял лицензию.
Фонд страхования говорит - волноваться нет причины мы выплатим все по страховке по курсу отзыва лицензии но по оффициальному назначеному ЦБ. который странным образом уже на 15% хуже рынка.

Выплаты начинаются через 3-6 месяцев . Все это время инфляция курс в ж. Вы будете счастливы когда вам удастся вернуть 50% в валюте от того что у вас было.

Когда сбербанк накроется страхвыплаты будут финансировать инфляцией и станком.
Прикол в том что он уже накрылся. Так как верхи начинают национализировать активы меняя свои акции на живую валюту продавая госбанкам свои фантики-акции.

[anonim-legion.livejournal.com]

>двушка в престижном районе, за 10 миллионов

Просто цена этой двушки - 3 млн.

[3mer.livejournal.com]

по сравнению с деньгами недвижимось имеет принципиальное отличие!
недвижимость/земля _после_ кризиса опять подорожает. Просто потому, что она это _может_. Просто кол-во земли в центрах под застойку ограничено.

Поэтому даже если вы купите недвиж на максимуме у вас больше шансов вернуть деньги, просто прийдется ждать дольше.
Если у вас денег нет вообще то лучше конечно их не тратить на недвижимость - еду покупать на что-то надо.

Но если у вас есть деньги и они один раз обесценились, то все - они не подоражают. Это необратимо.
Деньги в любой долгосрочной перспективе дешевеют.
Рубль не просто дешевеет, а обесценивается в миллионы раз, экспериментальный железный факт от нас не зависящий. В любой не краткосрочной перспективе. Такова природа рубля, ничего не поделать.
Доллар не обваливается, но все равно дешевеет. По куче фундаментальных причин,например, просто по тому, что масса его на руках увеличивается, итд.

[taki-net.livejournal.com]

+++ недвижимость/земля _после_ кризиса опять подорожает. Просто потому, что она это _может_. Просто кол-во земли в центрах под застойку ограничено.

Расскажите это владельцам жилья в даунтаунах американских городов, особенно Детройта.

[3mer.livejournal.com]

с даунтауном как раз там все в порядке - там все заново отсраивают/покупают/продают. проблемы больше в пригороде.

локейшн решает, да. монопроизводственные зоны рисковый локейшн, лежит на поверхности какбы.


Detroit hat die günstigsten Häuser in den USA:
Wie der US-Dienstleister Zillow etwa in diesen Tagen mitteilt, ist der mittlere Wert eines Hauses in Detroit im September auf 113.500 Dollar gestiegen.Das ist immer noch der niedrigste Wert unter den 35 größten Städten der USA, aber ein Plus von 12,6 Prozent auf Jahressicht. Einen Anstieg in der Größenordnung gab es nicht in vielen Städten
http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/detroit-kaeufer-der-6000-schrottimmobilien-wird-bekannt-a-1000017.html

Ну вы сделали "открытие"...

[alex-rua.livejournal.com]

Добавьте инфляцию к стоимости аренды, и получите что всё на своем месте.

понятно откуда x2 возникает

[al-kur.livejournal.com]

пример:

Вспомнила свои ощущения 8-летней давности, когда наконец-то переезжаешь в СВОЮ квартиру... Первые выходные я тупо лежала на кухонном диванчике, смотрела в потолок и ловила это чувство абсолютного счастья: наконец-то моя квартира, в которой я могу делать что хочу, любой ремонт, покупать мебель какую хочу, вещи, книги и технику в неограниченном количестве, не боясь, что в любой момент опять придется переезжать. В-общем, непередаваемо!!!
Квартира моя, правда, не в Москве, а в подмосковье, но сейчас я этому даже рада
(http://lucky-chaky.livejournal.com/53196.html#comments)
вот и двушечка в знаменатель.

[korovnikov alexandr (from livejournal.com)]

Дожили. Деньги лучше инвестиций (к сожалению да).

[korovnikov alexandr (from livejournal.com)]

Дожили. Деньги лучше инвестиций (к сожалению да).