Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[gegmopo4.livejournal.com]

В стоимость жилья входит не только текущая прибыль от аренды, но и оценка будущей прибыли от продажи. Если через год жильё будет стоить на 6% больше, то выгоднее его придержать.

[Иван Троловский (from livejournal.com)]

Ну деньги с депозита бандиты могут отжать на тех же условиях, а взрыв дома это, очевидно, слишком маловероятный случай.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[pargentum.livejournal.com]

Речь же не про абсолютную неуязвимость, а про соотношение вероятностей.

[cross-join.livejournal.com]

Аренда по большому счету - средство возместить расходы на содержание. Реальный же доход от квартиры только если она растет в цене.

[cross-join.livejournal.com]

"Своё" ценник не поднимает, недвижка росла именно на ожиданиях роста цен.

[anna-frid.livejournal.com]

Потому что снимать квартиру в России действительно гораздо менее комфортно, чем владеть ей. Нету же цивилизованного рынка: хозяин может в любой момент выгнать, с регистрацией проблемы, вкладываться в ремонт - рискованное дело... То есть каждый конкретный человек решает вопрос, что ему подойдет, аренда или ипотека. Так вот в пользу ипотеки есть достаточно аргументов, чтобы она была при прочих равных существенно дороже.

[oude-rus.livejournal.com]

//Деньги ВСЕГДА лучше.//

в российском обществе есть твердое убеждение, что
Недвижимость ВСЕГДА лучше.
Что и объясняет описанные перекосы.

[tvguide-khv.livejournal.com]

у квадратов есть еще такая история как капремонты и... риски потери при исчерпании ресурса конструкций... "окно жизни" советского панельного хлама (100 лет) никто не отменял... его можно отсрочить... но не отменить.

[taki-net.livejournal.com]

Имеет смысл сравнивать на равных промежутках. С момента, как квартиры стали инвестиционной ценностью, депозиты с СБ не сгорали.

[oude-rus.livejournal.com]

//депозит в Сбербанке тоже пока ни у одного человека не сгорел.//

ой.

[oude-rus.livejournal.com]

это курс сейчас 80, а три года нзад был 30.
ситуация же с арендом была точно такой же, как описано.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[taki-net.livejournal.com]

Деньги безопаснее.

[andreype.livejournal.com]

У нас сдача квартир в аренду это, в первую очередь, обнуление затрат на содержание квартиры, а уже во вторую - извлечение прибыли. Ну и провинция, конечно же. К примеру поездка на такси - 13 рублей/километр.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

Так она росла все время, это инвестиции были, наверное, до половины московского жилья. Надежней, чем банк. Теперь навернется.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

Свое тоже поднимает, но не так сильно, конечно, как ожидание роста цены.
Если у человека выбор ипотека или аренда, он будет готов платить на 20% выше за "свое". Тут же население непуганое в этом смысле, мало кто не понимает, что ипотека - это совсем не твое, и ты можешь отдать банку всю стоимость, и еще два раза по столько же будешь должен, а не заплатишь - все потеряешь.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

Так депозиты сгорали на памяти поколения. Их могут заморозить, девальвировать. А квартиры не обесценивались еще никогда. Пока.

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

То есть этот дисбаланс - показатель способности к адекватной оценке ситуации населением, или квалификации "рядовых" собственников денег как собственников. Забавно.

[metrika.livejournal.com]

Квартиры по-моему были инвестиционной ценностью всегда. Только тогда они были не в собственности, а старались внуков к "бабушкам" прописать. А пока квартира пустовала, сдавали.

Кстати, и сейчас многие не до конца доверяют этому самому праву собственности, а стараются понадежнее его закрепить пропиской. Или оформляют на разных членов семьи (единственную квартиру не отберут и налог очень сильно не повысят).

Эта советская ценность недвижимости помнится очень хорошо. А вот то, что вклады много раз сгорали, а доллары как разрешили, так и запретят, в уме держат многие.

[aka-author.livejournal.com]

Вас удивляет, что арендная плата такая низкая, или что цена квартиры такая высокая?

[aka-author.livejournal.com]

Не только некомфортно, но и не круто. У кого нет квартиры, -- тот жалкий лузер, который не смог даже и т.д и т.п.

[sanekplus.livejournal.com]

У капитализма в этой стране есть проблемы посерьезней все-таки.
А у вас слишком модель упрощенная, как минимум не учитывает изменения параметров на длительных промежутках времени. Сейчас, глядя назад лет на 15, легко можно найти интервалы, на которых недвижимость обыгрывала депозит (с учетом разницы цены покупки и продажи). То есть можно было и выиграть в эту лотерею.
Но главное - это психология участников рынка. У них в голове совсем другая рациональность, не такая, как у вашего миллиардера, вооруженного матмоделью.

[gena-t.livejournal.com]

В городах (тем более в Москве) как я понимаю, большая часть стоимости жилья - это стоимость земли под домом. Земля же все-таки никуда не денется, даже если дом упадёт. Хотя конечно может подешеветь, да.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[iznakurnog.livejournal.com]

Сдача квартир внаём в РФ сейчас крупный бизнес только для риэлторских контор. Вложение денег в жилую недвижимость тоже бизнес не крупный. Игрок на том уровне мыслит другими категориями и вполне может голосовать сердцем. Это всё равно, что говорить о том, что покупать лотерейный билет не выгодно.
Один мой знакомый заработав хапком много денег купил себе квартиру, "чтобы не пропить".Так для него сложно ликвидный актив безопаснее.

[xgrbml.livejournal.com]

Именно.

(Да и не в России, собственно, этот дискомфорт нулю не равен, хоть и ниже.)

[tvguide-khv.livejournal.com]

кто сказал что до управления ей может будет добраться?