Про жилищный рынок. Странное

[taki_net]

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.

Comments

[pssshik.livejournal.com]

Жилище еще требует амортизации - ремонт раз в к лет, итд.

А вообще, по хорошему, нужно еще учитывать инфляцию. Получается совсем грустно - проще вывести деньги в у.е. И там держать, вместо покупки жилья или рублевого срочного вклада. Это сильно убивает экономику, да.
Ну, и к слову, после падения банков в этом году, как яблок по осени - нести деньги в банк страшно тупо, даже из первой пятерки.

[pssshik.livejournal.com]

Да, нововведение в русский язык - банковский падеж :)

[int19h.livejournal.com]

Но при сдаче в аренду вы ведь можете поднимать стоимость в процессе - и, скорее всего, будете это делать, хотя бы из-за инфляции. А на депозите вам остается только надеяться, что инфляция не обгонит процент.

[zinaida-s.livejournal.com]

А так и раньше было. Мы как-то вели с подругой подсчеты, что выгоднее на примере ее конкретной квартиры несколько лет назад. Только что деньги подвержены инфляции, а недвижимость вроде как нет.

Как раз тут ничего странного нет.

[pargentum.livejournal.com]

Дисконтирование спекулятивной оценки, что депозит в банке в нашей стране вряд ли пролежит время, сравнимое со сроком службы квартиры.

Как показывают текущие события, эти оценки (насчет депозитов в банке) оказались как бы даже не чрезмерно оптимистичными. То есть как раз здесь капитализм сработал как надо.

[tvguide-khv.livejournal.com]

чтобы стоить 80 эта трешка должна быть....
-- мастер бедрум с полноценным санузлом
-- кабинет отца
-- комната для одежды родителей
-- две детские комнаты с общим для них санузлом
-- зал с обеденным столом дивном теликом и кухней
-- кладовка - шкаф для вещей на входе
-- саузел общий там же стиралка
-- приличная площадь на коридоры и входную секцию

и все вот это "трешка" в международном понимании... стоит 1,5 штук зелени в азии до 3+ в штатах.

[tvguide-khv.livejournal.com]

нифига... вот сейчас в мск предложение превысило спрос -- цены падают...

в некоторых городах есть ситуации когда жилье сдается за "коммунналка + тортик".

[tvguide-khv.livejournal.com]

ага сравним лица того у кого был и остался депозит в валюте и того кто пару лет назад вложился в квадраты...

[ludmilapsyholog.livejournal.com]

Просто цены, раздутые нефтяным пузырем, еще не сдулись на покупку, на аренду они мобильнее. Все упадет раза в два и сравняется. Ну, может, в полтора с учетом менталитета, для россиян важно, чтоб было "свое", хотя что уж там своего в кубометрах воздуха между бетонными плитами. И переезжать каждый раз дорого и муторно, в том числе в административном плане, прописка то никуда не делась.

[Иван Троловский (from livejournal.com)]

Тут, вероятно, наблюдается действие убежденности, что единственное надежное вложение денег - недвижимость.
Человеку, получившему при тех или иных обстоятельствах незначительный капитал, некуда его вложить. Бизнес безумно рискован и требует нужных знакомств и крепких нервов. Человека со стороны там просто кинут, суда нет, ничего нет... Банковской системе не доверяют, и разве неправильно делают?
А квартира это квартира, она как бы навсегда и сама по себе может приносить некоторый доход.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[tvguide-khv.livejournal.com]

кстати да
получается процент банка -- спекуляция от риска... а реальный потенциал экономики виден через доходность капитальных вложений...

[nicksakva.livejournal.com]

/* Не получается. */
Все на удивление точно получается. если считать в деньгах, а не в рублях.
Берем для ровного счета курс 80

10 миллионов рублей = $125000
Депозит 4.0% (очень оптимистично)
Итого аренда должна быть $5000 в год, $417 в месяц.
$417 = 33.3 тыс. рублей

[zinaida-s.livejournal.com]

Перспективы валюты тут у нас тоже туманны. Что в депозите, что под подушкой. А метры в квадрате они и есть метры в квадрате. Хотя валюта даже под подушкой оказалась выгоднее. Пока что.

[bazar-wokzal.livejournal.com]

Я когда продавал московскую квартиру - очень тщательно щитал, получалось от аренды вдвое меньше прибыль чем от депозита. Думаю ето помимо прочего отражает народное суеверие "деньги с депозита пропадут (инфляция, обвалы), а квартира останется". В реальности падает и аренда канешн, и капитализация жилья, и не всегда предсказуемо.

Re: Как раз тут ничего странного нет.

[taki-net.livejournal.com]

А, ну да, квартиры не отнимают бандиты, дома не взрываются, я понял.

[taki-net.livejournal.com]

Дело в том, такое же соотношение (для Москвы - вдвое) было и 5 лет назад, и 10.

[taki-net.livejournal.com]

Ну как бы депозит в Сбербанке тоже пока ни у одного человека не сгорел.

[taki-net.livejournal.com]

А иногда и само жилье падает.

[andreype.livejournal.com]

Глянул расценки в нашем городе. Двушка - 2 миллиона или 10 тысяч в месяц. Т.е. это у вас еще цены не поплыли.

[taki-net.livejournal.com]

В смысле? Если государство запретит продажу валюты, мы ее все равно продадим (или даже вывезем), с некоторым риском. Если государство запретит продажу квартир, или обложит налогом, или уплотнит беженцами из Донбасса - что ты сделаешь?

Деньги ВСЕГДА лучше.

[Иван Троловский (from livejournal.com)]

Ну, если вспомнить, что был еще Сбербанк СССР, и судьбу тамтошних вкладов, я не был бы так твердо в этом уверен.

[taki-net.livejournal.com]

Ну вот у Валиева расчеты для Казани, 2,5 млн и 17 тыс. То есть у вас отношение еще хуже, чем в Казани или Мск.

[gaz-v-pol.livejournal.com]

Сайт irn.ru ведет статистику, у них один из графиков -- сравнение доходности вложения в недвижимость с банковским депозитом. На длительном интервале времени колебания иногда выше 0, иногда ниже:



Источник: http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=3&period=0&step=week&grnum=1¤cy=1


Сейчас на ситуацию начинает влиять еще один фактор. В 2015 году изменилась судебная практика, начали отбирать машины и квартиры у чиновников и их жен/мужей, если доход семьи за 3 предыдущих года не позволяет ее приобрести (при отсутствии доказательств совершения лицом какого-либо преступления). Раньше было иначе -- деньги при обыске у чиновника отбирали, но недвижимость -- только если было доказано, что она добыта преступным путем (т.е. на практике крайне редко). Чиновник-взяточник покупал квартиру не с целью сдачи в аренду, а как "кубышку", и доход от аренды был ему, в общем, не важен. Предполагаю, что с учетом новой судебной практики спрос на недвижимость со стороны чиновников, которые не могут объяснить источники доходов, сместится в Европу, что в долгосрочной перспективе уменьшит явление, о котором ты говоришь.

[akteon.livejournal.com]

В уравнении сдача квартиры в аренду против доходности депозита есть еще несколько членов - предположения по поводу обесценивания денег из-за инфляции с одной стороны, т.е. как будет соотноситься реальный и номинальный купонный доход по депозиту, предположения по поводу того, как будет расти арендная плата, и наконец, предположения по поводу будущей продажной стоимости квартиры. Последние два элемента граждане озвучивают редко, но имплицитно в расчет принимают (разумеется, как правило, завышенно и с ошибкой) - собственно, из дисбаланса между rental yield и процентной ставкой по депозитам, аналитики рынка недвижимости и выводят ожидания рынка по поводу роста цены.

[zinaida-s.livejournal.com]

То, что под подушкой, мы продадим все равно, хотя было время, когда это было весьма рискованно. А то, что в банках, захотят не отдать в натуральном виде - ну и не отдадут. Поэтому у депозита есть свой риск. А квартиру сдавать - это не продавать. Сдавали всегда.